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一般制冷机的制冷原理是压缩机把工质由低温低压气体压缩成高温高压气体，再经过冷凝器冷凝成中温高压的液体，经节流阀节流后，则成为低温低压的液体。低温低压的液态工质送入蒸发器，在蒸发器中吸热蒸发而成为低温低压的蒸汽，再次输送进压缩机，从而完成制冷循环。
蒸汽冷凝器这种冷凝常应用于多效蒸发器末效二次蒸汽的冷凝，末效蒸发器的真空度。例（1）喷淋式冷凝器，冷水从上部喷嘴喷入，蒸汽从侧面入口进入，蒸汽与冷水充分接触后被冷凝为水，同时沿管下流，部分不凝汽体也可能被带出。例（2）充填式冷凝器，蒸汽从侧管进入后一上面喷下的冷水相接触冷凝器里面装了满了瓷环填料，填料被水淋湿后，增大了冷水与蒸汽的接触面积，蒸汽冷凝成水后沿下部管路流出，不凝气体同上部管路被真空泵抽出，以冷凝器内一定的真空度。例（3）淋水板或筛板冷凝器，目的是增大冷水与蒸汽的接触面积。混合式冷凝器具有结构简单，传热等优点，腐蚀性问题也比较容易解决。
当冷却水流经金属表面时，有碳酸盐的生成。另外，溶解在冷却水中的氧还会造成金属腐蚀，形成铁锈。由于锈垢的产生，冷凝器换热效果下降。严重时不得不在壳体外喷淋冷却水，结垢严重时会堵塞管子，使换热效果失去作用。研究的数据显示水垢沉积物对热传输的损失影响，随着沉积物的增加会造成能源费用的加大。即使很薄的一层水垢就要增加设备中结垢部分40%以上的运行费用。保持冷却通道中不含矿物沉积物可以很好的提高功效、节约能源、延长设备的使用寿命，同时节约生产时间和费用。
针对冷凝器防腐问题，西方国家多采用高分子复合材料的方法进行保护，其中应用多的是技术产品。其具有的粘着性能及抗温、抗化学腐蚀性能，在封闭的环境里可以安全使用而不会收缩，特别是良好的隔离双金属腐蚀和耐冲刷性能，从根本上杜绝了修复部位的腐蚀渗漏，为冷凝器提供一个长久的保护涂层。
长期以来传统的清洗方式如机械方法（刮、刷）、高压水、化学清洗(酸洗)等在对设备清洗时出现很多问题：不能清除水垢等沉积物，酸液对设备造成腐蚀形成漏洞，残留的酸对材质产生二次腐蚀或垢下腐蚀，终导致更换设备，此外，清洗废液有毒，需要大量资金进行废水处理。
水冷式冷凝器用水作为冷却介质，带走制冷剂冷凝时放出的热量。冷却水可以一次性使用，也可以循环使用。用循环水时，配有冷却塔或冷水池，水不断得到冷却。根据其结构不同，主要有壳管式和套管式以及现在多用的板式换热器。
水冷式冷凝器使用的冷却水中都含有杂质和溶解在水里的无机盐类(如钙盐、镁盐等)，当冷却水和冷凝器表面相接触而换热时，水里的杂质和盐类物质就会分解，并附若在冷凝器的冷却水管表面，猫结成水垢。水垢的热阻较大，垢层加厚时冷凝器的换热效率明显下降。因此，视垢层厚薄定期对水冷式冷凝器进行除垢。
用扁铲和小锤沿管道外表面蔽击，将管外的水垢清除。这种方法适用于淋激式冷提器。若是需清除冷冻机是壳管式冷凝器管内水垢时，可用蛛旋形钥丝刷在管道内拉刷。人工除坛的方法简单，但除垢效果不好，效率低.而且劳动强度大。
工业冷凝器，顾名思义就是起着冷凝作用的换热器。与蒸汽锅炉配套的较常用的工业换热器有：板式换热器和列管式冷凝器两种。其中板式冷凝器它有板换器共有的换热、热损失小、余热回收率高、成本低、占地面积小等优势。在一般工况条件下，板式冷凝器用得比较多。
